Księga wieczysta – jak ją czytać?

Księgi wieczyste prowadzi się dla konkretnych nieruchomości. Określają ich stan prawny. Prowadzą je sądy rejonowe, a w nich wydziały ksiąg wieczystych. Do niedawna prowadzone były wyłącznie w formie papierowej. Obecnie przejrzymy je w systemie informatycznym. Księgi wieczyste są jawne, a więc może je przeglądać każdy. Mimo to z jawności wyłączone są akta księgi.

Działy ksiąg wieczystych

Księgi wieczyste składają się z działów. Dział I zawiera oznaczenie nieruchomości. Znajdziemy w nim dane dotyczące położenia nieruchomości oraz jej powierzchni. Dane pochodzą z wypisu i wyrysu z rejestru gruntów. Dział II nosi nazwę „Spis praw związanych z własnością”. Tu znajdziemy informacje o własności, współwłasności, użytkowniku wieczystym. Tu także odczytamy informacje dotyczące udziałów w nieruchomości wspólnej, służebności gruntowej. W księdze wieczystej prowadzonej dla prawa spółdzielczego określa się rodzaj tego prawa oraz wymienia właściwą spółdzielnię mieszkaniową. Z działu III dowiemy się, kto jest właścicielem, ewentualnie użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Znajdziemy tutaj również informacje odnośnie sposobu nabycia prawa przez osobę, która jest wpisana jako właściciel, użytkownik wieczysty. Tu także znajdziemy informacje dotyczące: ograniczonego prawa rzeczowego, ograniczenia w użytkowaniu nieruchomością, np. wszczęcie egzekucji, służebności przesyłu bądź służebności przechodu, prawa i roszczenia takie jak prawo pierwokupu, odkupu, dzierżawy, umowy przedwstępnej, prawa dostępu do urządzeń, np. obsługujących kilka nieruchomości oraz innych roszczeń ciążących na nieruchomości z wyjątkiem hipoteki. Z księgi IV dowiemy się, czy nieruchomość obciążona jest hipoteką, w jakiej wysokości w jakiej walucie. Tu również widnieje informacja o ewentualnym wierzycielu hipotecznym.

Na co zwrócić uwagę, czytając księgę wieczystą?

Przeglądając księgę wieczystą, zwróćmy uwagę na kilka rubryk. Pierwszą jest rubryka „wzmianka w księdze wieczystej”. Może się zdarzyć, że będzie tam wpis, np. numer wydziału, nr dziennika ksiąg wieczystych, data, godzina i minuta. Prawdopodobnie do działu, w którym widnieje wpis, został złożony wniosek o zmianę wpisu. Może dotyczyć np. zmiany właściciela nieruchomości. Tego, czego dotyczy, nie dowiemy się jednak bezpośrednio z księgi wieczystej. Następną rubryką, na którą powinniśmy zwrócić uwagę, jest „komentarz do migracji”. Niestety przeglądając księgę, nie dowiemy się, czego dotyczy komentarz. Takie informacje uzyskamy dopiero w sądzie rejonowym właściwym dla położenia nieruchomości. Komentarz może dotyczyć właściciela nieruchomości, który zmarł, a nie przeprowadzono jeszcze sprawy spadkowej. Szczególną uwagę zwróćmy też, przeglądając dział III księgi wieczystej. Dowiemy się, czy np. w dokumencie nie ma zapisu o przeniesieniu własności przez osobę w zamian za dożywotnie zamieszkanie. Równie istotne są zapisy w księdze IV. Tu dowiemy się, czy nieruchomość, którą zamierzamy kupić, jest obciążona hipoteką. Pamiętajmy, że wierzyciel może dochodzić roszczeń od nowego właściciela, dlatego sprawdźmy dokładnie te informacje. Czytanie księgi wieczystej ze zrozumieniem pozwoli nam uniknąć kłopotów po zakupie nieruchomości.