Działka nie ma prawnego dostępu do drogi publicznej

Nie, to nie jest prawda. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem – datującym się jeszcze na lata 70. minionego wieku – o ustanowienie służebności drogi koniecznej może się ubiegać nie tylko właściciel, lecz także użytkownik wieczysty. Służebność taka będzie miała charakter gruntowy (tj. nie wygaśnie wraz ze śmiercią użytkownika bądź przeniesienia przezeń przysługującego mu prawa głównego na rzecz innej osoby w drodze czynności prawnej) i co do zasady wygaśnie tylko wraz z prawem głównym. W ostatnich latach ukształtowało się również orzecznictwo, że możliwe jest także ustanowienie służebności drogi koniecznej na prawie użytkowania wieczystego (a nie tylko na prawie własności przedmiotowej nieruchomości).

Jak się zdaje, internetowy pogląd opiera się na niewłaściwym zrozumieniu "świeżej" uchwały Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca bieżącego roku, sygn. akt III CZP 31/16, która w całkiem poważnej prasie była interpretowana jako zakazująca ustanowienia służebności drogi koniecznej na nieruchomości znajdującej się w użytkowaniu wieczystym, tak też była nawet rozumiana przez niektórych znanych adwokatów. W istocie jednak – zgodnie z popularnym porzekadłem – diabeł tkwi w szczegółach. Otóż w uzasadnieniu Sąd Najwyższy podniósł, iż niedopuszczalne jest ustanowienie drogi koniecznej w umowie (czy też postępowaniu sądowym) pomiędzy właścicielem (użytkownikiem wieczystym) jednej działki i właścicielem drugiej, w sytuacji gdy ta ostatnia nieruchomość znajduje się w użytkowaniu wieczystym, niejako "za plecami" tego ostatniego użytkownika. Służebność jak najbardziej może być ustanowiona, lecz co do zasady jej stronami (bądź uczestnikami właściwego postępowania sądowego) winni być nie właściciele działek, lecz użytkownicy wieczyści, jeśli tacy w ogóle występują.

Pan wraz z sąsiadem mogą więc się wybrać do notariusza w celu ustanowienia przedmiotowej służebności (ewentualnie zainicjować stosowne postępowanie sądowe) bez oglądania się na właścicieli rzeczonych działek (chyba że co innego by wynikało z umów o oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste, jest to jednak raczej wątpliwe).