PÓŁNOC NIERUCHOMOŚCI. Rynek najmu 2022 – podsumowanie

Głównymi bodźcami wpływającymi na rynek najmu był atak Rosji na Ukrainę, rekordowo wysokie stopy procentowe, popandemiczny powrót do normalności oraz bardzo wysoka inflacja. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że pod wpływem tych czynników, od stycznia do listopada, stawki najmu wzrosły a średni wzrost wyniósł 14 proc. W 2023 r. sytuacja prawdopodobnie będzie już dużo bardziej stabilna.

Duże wzrosty stawek najmu

Wojna wywołała napływ milionów uchodźców, którzy musieli przecież gdzieś zamieszkać. Wiosną nastąpił więc ogromny skok popytu. Z kolei bardzo mocny wzrost stóp procentowych i zmiany regulacji wprowadzone przez KNF uniemożliwiły wielu Polakom zaciągniecie kredytu hipotecznego, a więc zakup własnego lokum. To również podwyższało popyt na najem. Poza tym do dużych miast wrócili studenci i pracownicy, którzy w pandemii uczyli się i pracowali zdalnie. Z kolei wysoka inflacja to wyższe koszty utrzymania nieruchomości czy ich remontu.

Te wszystkie elementy doprowadziły do mocnych wzrostów stawek najmu w 2022 r. W ciągu zaledwie 2 miesięcy (w marcu i kwietniu) wzrosły średnio aż o 14 proc. W kolejnych miesiącach nadal rosły, ale już zdecydowanie wolniej. W listopadzie koszty najmu były przeciętnie o 23 proc. wyższe niż w styczniu. Największy wzrost stawek odnotowano w Krakowie (33 proc.), Wrocławiu (32 proc.), Toruniu (31 proc.) i Warszawie (31 proc.). Z kolei najmniejszy wzrost pojawił się w Katowicach (15 proc.), Częstochowie (18 proc.), Szczecinie (18 proc.) i Białymstoku (18 proc). – W naszym regionie tendencja, jeśli chodzi o stawki najmu w 2022 r., była podobna. Ceny wzrosły gwałtownie. Dziś za wynajem dwupokojowego mieszkania w starym budownictwie zapłacimy nawet 2 tys. zł miesięcznie z rachunkami – mówi agentka Północ Nieruchomości w Białej Podlaskiej, Klaudia Mikiciuk-Szpera. – Odnoszę wrażenie, że ludzie chcą przeczekać trudny czas, aby po wejściu w życie programu „Mieszkanie bez wkładu” spełnić marzenie o własnym mieszkaniu – dodaje. 

Zyskowność niższa niż na lokatach

Dzięki wzrostowi stawek najmu rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem znacząco wzrosła w 2022 r. W styczniu było to 4,5 proc. proc. netto, a w listopadzie już 5,61 proc. netto (po uwzględnieniu podatku i wszystkich kosztów związanych z zakupem i utrzymaniem mieszkania). Te wartości to odpowiedniki oprocentowania lokaty bankowej wynoszącego 5,61 proc. w styczniu i 6,92 proc. w listopadzie. Relatywna opłacalność takiej inwestycji jednak spadła. W styczniu oprocentowanie lokat bankowych czy obligacji skarbowych wynosiło ok. 1 proc. Inwestycja w mieszkanie przynosiła więc wielokrotnie wyższe zyski niż ulokowanie pieniędzy w banku. Obecnie obligacje skarbowe mają oprocentowanie wynoszące w pierwszym roku 6,75 proc. – 7,25 proc. a najlepsze lokaty nawet 10 proc. Dlatego pomimo poprawy rentowności nie ma zbyt wielu chętnych do inwestycji w mieszkania na wynajem. To się zmieni dopiero, gdy wyraźnie spadnie poziom stóp procentowych.

Prognoza na 2023 rok

Sytuacja na rynku najmu w 2023 r. będzie prawdopodobnie znacznie bardziej stabilna niż w ubiegłym roku. Raczej nie zobaczymy już tak dużych wzrostów stawek najmu. Po pierwsze część osób mieszkających w najmowanych mieszkaniach niedługo może wreszcie zyskać możliwość zakupu własnego lokalu. Pojawiły się bowiem zapowiedzi złagodzenia rekomendacji KNF dla kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem i wprowadzenia preferencyjnego kredytu z niskim oprocentowaniem przez okres 10 lat. Poza tym od marca wzrosną limity cen mieszkań w programie „Mieszkanie bez wkładu”.

(źródło: Expander i Rentier.io)