We wrześniu kredyty mieszkaniowe staniały

718 tys. złotych – tyle przeciętnie może dziś pożyczyć na zakup mieszkania trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych – tak wynika z danych zebranych przez ekspertów z Hreit, analizujących rynek nieruchomości. To o ponad 17 proc. więcej niż rok wcześniej. Wynik ten wpisuje się w trwający już ponad dwa lata trend odbudowy zdolności kredytowej.

Niższe oprocentowanie 

Od sierpnia tego roku przybywa banków, które zgłaszają chęć udzielenia kredytu ze stałym oprocentowaniem na poziomie poniżej 7 proc. Kredyty mieszkaniowe staniały. Wszystko przez graczy rynkowych, którzy zaczęli bać się recesji na świecie i mocno uwierzyli w to, że amerykański bank centralny zaproponuje niższe stopy procentowe. Oczekiwania te już zaczęły wpływać na kontrakty terminowe na stopy procentowe i to nie tylko w USA, ale też w Polsce.

Nie przeszkadza to jednak notowaniom rynkowym. Efekt jest taki, że już sama zmiana oczekiwań ma wpływ na oprocentowanie kredytów mieszkaniowych i zdolność kredytową wyliczaną przez rodzime banki. Widać to na przykładzie kredytów ze stałym oprocentowaniem. W ich przypadku koszt kredytu składa się z marży banku oraz stawki IRS. Ta druga to kontrakt na stopę procentową, który zawierany jest na dłuższy czas np. na pięć lat. W oczekiwaniu na niższe stopy procentowe kontrakt ten w ostatnich tygodniach zaliczył spory spadek. W połowie lipca pięcioletni IRS był notowany na poziomie około 5 proc., w połowie sierpnia na około 4,4 proc., a w połowie września na około 4,25 proc. Banki wykorzystują te okazje do oferowania tańszych kredytów ze stałym oprocentowaniem. Przecież jeszcze w lipcu 2024 roku przeciętne oprocentowanie oferowane przez banki biorące cyklicznie udział w naszej ankiecie opiewało na prawie 7,6 proc.

Bank pożyczy ponad 800 tysięcy

Spadek oprocentowania wpływa nie tylko na wysokość raty, ale też na wzrost zdolności kredytowej. Przypadek: małżeństwo z jednym dzieckiem. Obie dorosłe osoby pracują od 3 lat na pełen etat na umowie na czas nieokreślony. Dochód rodziny na poziomie 11 437 zł netto miesięcznie. Modelowy kredytobiorca mieszka w mieście o 300 tys. mieszkańców i ma pozytywną historię kredytową. Na ten moment rodzina spłaciła wszystkie kredyty, nie posiada kart kredytowych czy limitów w kontach. Rodzina posiada samochód wart 40 tys. zł. Przeciętne deklarowane miesięczne koszty utrzymania na poziomie 2 tys. zł miesięcznie. Jeśli będzie miało to wpływ na wynik kalkulacji, rodzina skłonna jest skorzystać z dwóch produktów - rachunku ROR z przelewem wynagrodzenia i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorca woli unikać ubezpieczeń typu: od utraty pracy, na życie itp. Raty równe.

Połowa instytucji deklaruje możliwość pożyczenia takiej rodzinie na zakup mieszkania większej kwoty (700 tys. zł - 803 tys. zł), a połowa mniejszej (550 tys. zł - 700 tys, zł). W efekcie znaleźć możemy instytucje, które skłonne byłyby pożyczyć naszej przykładowej familii około 750 tys. złotych lub nawet ponad 800 tysięcy. Przy tym warto też zwrócić uwagę na instytucje oferujące naszej rodzinie mniejszą zdolność kredytową, bo na przykład w zamian za stawianie wyższych wymagań mogą być skłonne zaproponować tańszy kredyt, szybki proces udzielania kredytu lub preferencje dla konkretnych grup zawodowych czy budownictwa energooszczędnego.

Kiedy niższe stopy procentowe?

Dostępne dziś prognozy sugerują, że choć wynagrodzenia w Polsce mają dalej rosnąć, to dynamika tych pozytywnych zmian, będzie stopniowo spadała. Z drugiej strony na dalszy wzrost zdolności kredytowej wcześniej czy później pozytywnie powinny zacząć wpływać też oczekiwane przez ekonomistów cięcia stóp procentowych. Aktualnie racjonalne wydają się prognozy sugerujące cięcia stóp procentowych w 2025 r., choć znaleźć możemy też opinie o możliwości takich ruchów zarówno wcześniej jak i później. Jeśli ponadto wierzyć w profetyczne zdolności kontraktów terminowych, to te sugerują, że w połowie 2026 roku WIBOR 3M może być notowany na poziomie około 3,5 proc.. Dla porównania dziś jest to 5,85 proc.. Dawno już notowania kontraktów FRA nie niosły tak optymistycznej perspektywy.

źródło: Hreit