Stabilizacja cen na rynku nieruchomości?

Z najnowszych danych NBP o cenach transakcyjnych wynika, że w III kw. 2024 r. na rynku pierwotnym spadki w porównaniu do II kw. 2024 r. pojawiły się w siedmiu badanych miastach. Z raportu Rankomat.pl i Rentier.io wynika jednak, że prawdopodobnie czeka nas okres stabilizacji cen, a w pierwszej połowie 2025 r. może nawet spadki.

W listopadowym raporcie przygotowanym przez Rankomat.pl i Rentier.io mamy możliwość spojrzenia aż na dwa źródła danych o cenach mieszkań. Zacznijmy od danych NBP na temat cen transakcyjnych. Wynika z nich, że aż w 7 z 17 badanych miast średnie ceny zakupu nowych mieszkań w III kw. 2024 r. były niższe niż w II kw. 2024 r. Największe spadki odnotowano w Poznaniu, Łodzi i Szczecinie. Wciąż jednak przeważały wzrosty (10 z 17 miast). Najmocniej zdrożały nowe mieszkania we Wrocławiu, bo aż o 9 proc. w ciągu zaledwie kwartału. Zauważalnie podskoczyły też w Krakowie, Białymstoku i Katowicach. Na rynku wtórnym spadków było znacznie mniej. Pojawiły się tylko w Gdańsku i Kielcach. W pozostałych 15 miastach ceny nadal rosły. Warto jednak dodać, że rynek wtórny zawsze znacznie wolniej reaguje na pogorszenie się popytu niż rynek pierwotny.

Okres stabilizacji

Raport przedstawia ceny z III kw. 2024 r., ale trzeba pamiętać, że są to wartości z ostatecznych umów sprzedaży, których warunki nierzadko były negocjowane znacznie wcześnie. Porównywanie ich do cen ofertowych z III kw. może zatem prowadzić do błędnych wniosków. Dane z raportu Rankomat.pl i Rentier.io na temat cen ofertowych w październiku pokazują, że z okresu wzrostów właśnie przechodzimy do stabilizacji. Co prawda liczba miast ze wzrostami cen nadal jest nieco wyższa – 9 miast, a spadki w 8 miastach. Przeciętna zmiana miesięczna była jednak ujemna i wyniosła -0,3 proc. m/m. W porównaniu z wrześniem najmocniej spadły ceny w Radomiu (-6 proc.), Rzeszowie (-5 proc.) i Łodzi (-4 proc.). Z kolei mocny wzrost odnotowano w Katowicach (9 proc.).

W 2025 r. możliwe spadki

Przyrost liczby miast ze spadkiem cen nie jest przypadkowy, ponieważ już kolejny miesiąc z rzędu obserwowany jest na portalach znaczący przyrost liczby ofert. W porównaniu do września, w 17 analizowanych miastach, dodano o 22 proc. więcej – 45,6 tys. vs 37,5 tys. we wrześniu – unikalnych ofert (po usunięciu duplikatów). Saldo aktywnych ofert wzrosło o 10 proc. do 116,5 tys. Biorąc powyższe pod uwagę, prawdopodobne jest, że czeka nas okres stabilizacji cen, a w pierwszej połowie przyszłego roku być może zaczną dominować spadki. Już teraz jest sporo możliwości negocjowania cen. Należy jednak dodać, że szanse na duże obniżki na całym rynku są ograniczone. - Te wymagają dłuższego czasu (nawet kilku lat) z niskim popytem lub wydarzenia, które doprowadzi do masowej wyprzedaży mieszkań. Masowej wyprzedaży uniknęliśmy w ostatnich latach dzięki ustawowym wakacjom kredytowym. Obecnie nie ma ku niej powodów. Jednocześnie nie wydaje się, aby czekały nas lata z niskim popytem. W drugiej połowie przyszłego roku prawdopodobnie zaczną spadać stopy procentowe. Dodatkowo wciąż dość szybko będą rosły wynagrodzenia. Połączenie tych dwóch czynników sprawi, że dostępność mieszkań znacząco się poprawi, nawet przy stabilizacji cen czy niewielkich spadkach 

- twierdzi specjalista finansowy z Rankomat.pl, Jarosław Sadowski.