Jak to jest z cenami mieszkań?

Z najnowszego raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w maju przeciętne ceny w ogłoszeniach sprzedaży wzrosły w 10 z 17 miast. Zauważalnie wydłuża się jednak czas ekspozycji ogłoszeń. Nienajlepsze są również dane na temat sprzedaży nowych mieszkań przez deweloperów. W dużej mierze wynika to ze słabej dostępności kredytów. Udział raty w dochodzie pary zarabiającej po 80 proc. średniej pensji wynosi aż 46 proc. W rezultacie liczba wniosków o kredyt hipoteczny w maju (26,9 tys.) była na trzecim najniższym poziomie w ostatnich 8 latach. Gorzej było tylko w maju 2022 r. i maju 2023 r.

Coraz trudniej o kupującego

Ceny w ogłoszeniach sprzedaży opublikowanych w maju były przeciętnie o 0,9 proc. wyższe niż w kwietniu. W 7 miastach ceny spadły, a w 10 wzrosły. Są też kolejne rekordy cenowe aż w 9 z 17 analizowanych przez ekspertów miast. Na szczególną uwagę zasługuje Toruń, gdzie w nowych ogłoszeniach dodanych w maju przeciętna cena po raz pierwszy w historii sięgnęła 10 000 zł za mkw. Wszystko za sprawą rynku pierwotnego, gdzie przeciętna cena ofertowa w ofertach dodanych w maju była na poziomie 11 500 zł za mkw.

Wzrosty cen mieszkań to oczywiście oczekiwania sprzedających. Jeśli natomiast chodzi o faktycznie zawierane transakcje, to prawdopodobnie sytuacja się pogarsza. Wydłuża się czas ekspozycji ogłoszeń. Z informacji od pośredników wiadomo także, że znacząco zmniejszyła się liczba zapytań ze strony potencjalnych kupujących. Innymi słowy, mieszkania nie sprzedają się już tak szybko jak w poprzednich miesiącach. Ponadto z danych Otodom Analytics wynika, że w maju sprzedaż nowych mieszkań w 7 największych miastach była o 10 proc. niższa niż w kwietniu i o 20 proc. niższa niż przed rokiem. Czy czeka nas więc mocny spadek cen mieszkań?

Korekta cen mieszkań?

W opublikowanym niedawno „Raporcie o stabilności systemu finansowego” opublikowanym przez Narodowy Bank Polski można znaleźć poniższe stwierdzenia: „Ceny nieruchomości mieszkaniowych rosły w ujęciu nominalnym (...), a realna skala wzrostu nie sugeruje zagrożenia istotną korektą w przyszłości”. „W obszarze finansowania nieruchomości, rozwojowi akcji kredytowej sprzyjać powinna rosnąca zdolność kredytowa gospodarstw domowych będąca w dużej mierze efektem rosnących płac w gospodarce.”

Bank centralny zwraca uwagę, że choć ceny mieszkań znacząco wzrosły, to zostało to złagodzone przez mocny wzrost wynagrodzeń. Ponadto poziom wynagrodzeń się nie zatrzymał, lecz rośnie i prawdopodobnie nadal będzie rósł w tempie przewyższającym inflację. Według GUS w kwietniu średnie wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw było o 11,3 proc. wyższe niż przed rokiem. Tymczasem wzrost cen (inflacja) w tym samym czasie wyniósł tylko 2,4 proc. NBP prognozuje, że wzrost wynagrodzeń będzie co prawda spowalniał, ale nadal będzie zdecydowanie przewyższał inflację. W rezultacie, po opłaceniu podstawowych kosztów życia, w kieszeniach Polaków będzie pozostało coraz więcej pieniędzy. To ma sprawić, że Polaków stać będzie na zakup mieszkań pomimo wysokich cen i wciąż wysokich stóp procentowych.

Duża rata

Druga strona medalu wygląda tak, że choć sytuacja nieco się poprawiła, to nadal jest fatalna dla osób młodych, które zarabiają zwykle poniżej średniego wynagrodzenia. Załóżmy, że para, która chce kupić pierwsze w życiu mieszkanie, zarabia po 80 proc. średniej pensji, czyli w okolicach mediany wynagrodzeń. Łącznie zarabiają więc 9 311 zł netto. Jeśli będą chcieli kupić mieszkanie o powierzchni 50 mkw. w dużym mieście (średnia transakcyjna cena nowego mieszkania dla 7 największych miast wg NBP), to przy wkładzie własnym wynoszącym 10 proc. rata będzie stanowiła aż 46 proc. ich dochodu. Młodym bardzo trudno będzie uzyskać kredyt na opisane mieszkanie, ponieważ nowe przepisy stanowią, że jeśli rata przekracza 40 proc. dochodu, to kredytobiorca może starać się o nieoprocentowaną pożyczkę z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Pieniądze na ten fundusz wpłacają banki. Z pewnością nie będą więc udzielały kredytów z ratą wyższą niż 40 proc. dochodu.

Szansą na poprawę sytuacji byłyby znaczące obniżki stóp procentowych lub mocny spadek cen mieszkań. Obecnie prognozy mówią jednak, że stopa referencyjna NBP może spaść w okolice 3 proc. dopiero w 2027 r. Na mocne spadki cen mieszkań również się nie zanosi w najbliższym czasie.

źródło: Expander i Rentier.io